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14 avril 2014
FOCUS
Synthèse de la Loi ALUR en matière d'urbanisme et d'environnement

Qualifiée de « mastodonte législatif » par certains, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (« loi ALUR », aussi appelée « loi Duflot ») a été publiée au Journal officiel du 26 mars 2014 et réforme de nombreux aspects du droit de l'immobilier et de la construction, du droit de l’urbanisme et du droit de l’environnement.
Elle est entrée en vigueur le 27 mars 2014, mais de nombreuses dispositions réglementaires devront être prises pour son application.
Voici d'ores et déjà notre première synthèse des principales mesures en matière d’urbanisme et d’environnement.

 

1. Une nouvelle dimension donnée aux documents d’urbanisme

La loi ALUR réforme en de nombreux points les documents d’urbanisme afin d’améliorer la planification et d’atteindre ainsi les objectifs, parfois difficilement conciliables, de construction de nouveaux logements, de densification urbaine et de préservation des espaces naturels.

 

1.1.  L’intercommunalité au cœur de l’élaboration des PLU

La principale réforme apportée par la loi ALUR concerne la compétence d’élaboration du Plan Local d’Urbanisme (« PLU »).
Il est prévu que le 27 mars 2017, au plus tard, la compétence en matière d’élaboration, de modification et de révision des PLU (ou des documents en tenant lieu) sera transférée aux intercommunalités.
Toutefois, les communes pourront s’opposer au transfert de compétence jusqu’au 27 décembre 2016, à la majorité de 25 % des communes de l’intercommunalité représentant au moins 20 % de la population.

 

1.2.  La création d’un maillage de planification urbaine

La loi ALUR retranscrit la volonté d’un véritable maillage du territoire par les documents de planification urbaine (PLU et schémas de cohérence territoriale, « SCoT »).

En particulier, les communes dotées d’un plan d’occupation des sols (« POS ») ont jusqu’au 31 décembre 2015 pour engager une procédure de révision vers un PLU, faute de quoi le règlement national d’urbanisme (« RNU ») s'appliquera en lieu et place du POS et notamment la règle de la constructibilité limitée. De même, sur les territoires qui ne seront pas couverts par un SCoT au 31 décembre 2016, il deviendra impossible d’ouvrir à l’urbanisation les zones à urbaniser ou naturelles.
L'on notera qu'à côté de cette volonté d'imposer ces documents de planification, la loi ALUR prolonge d’un an le régime transitoire prévu par la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement (dite « Loi Grenelle II ») pour que les PLU et les SCoT se conforment aux dispositions introduites par cette dernière loi.
Désormais, la date limite de mise en conformité des PLU et des SCoT concernés aux dispositions de la Loi Grenelle II est fixée au 1er janvier 2017.
En outre, la loi ALUR se donne pour but d’améliorer la coordination entre les différents documents d’urbanisme.
Désormais, le périmètre d’un SCoT doit être obligatoirement plus large que celui d’un seul établissement public de coopération intercommunale (« EPCI »), cela afin d’éviter une confusion des périmètres des SCoT et des PLU intercommunaux.

 

1.3.  La mise en place d’une analyse des résultats des PLU

En vue d’améliorer leur pertinence, les PLU devront faire l’objet d’une analyse de leurs résultats tous les 9 ans, voire tous les 6 ans s’ils tiennent lieu de programme local de l’habitat (« PLH »).

 

1.4.  Une sécurisation juridique renforcée des documents d’urbanisme

Le contentieux des documents d’urbanisme est une nouvelle fois aménagé pour accroître leur sécurité juridique.
Le juge administratif se voit reconnaître la possibilité de surseoir à statuer, sous certaines conditions, en cas d’illégalité commise lors de l’élaboration, la modification ou la révision d’un SCOT, d’un PLU ou d’une carte communale, afin de permettre la régularisation du document litigieux.
En outre, la loi ALUR confirme la possibilité dégagée par la jurisprudence de prononcer l’annulation partielle d’un PLU, en listant toutefois les parties du PLU à laquelle peut être « notamment » limitée la portée de l’annulation.
 

 

2.  Les outils d’urbanisme rénovés au service de l’objectif de création de logements

Afin d’atteindre l’objectif ambitieux de l’accélération de la construction de nouveaux logements, la loi ALUR innove en modifiant, parfois à la marge, un certain nombre d’outils déjà existants.

 

2.1.  La suppression de freins à la constructibilité

Des dispositifs qui avaient pour effet de limiter la constructibilité de terrains sont supprimés, tels que le coefficient d’occupation des sols et l'exigence de superficie minimale des terrains constructibles.

 

2.2.  La réforme du droit de préemption

La loi ALUR réforme de manière significative le mécanisme de la préemption.
Le champ des droits de préemption est élargi aux donations à titre gratuit, sauf entre membres de la même famille, afin d’éviter le contournement du droit de préemption par les donations fictives. En outre, la loi élargit le champ des cessions de droits sociaux de SCI soumises aux droits de préemption.
Par ailleurs, le contenu de la déclaration d’intention d’aliéner (« DIA ») est étoffé, comprenant notamment les informations relatives à l’exploitation passée d’une ICPE sur le terrain concerné, et le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la SCI concernée. 
La loi ouvre aussi la possibilité pour le titulaire du droit de préemption de visiter le bien faisant l’objet de la DIA.
Le délai pour payer l’acquisition du bien préempté ou consigner son prix est raccourci à 4 mois.
Enfin, du point de vue contentieux, les conséquences d’une annulation de la décision de préemption sont clarifiées : le bien concerné doit être proposé en priorité aux anciens propriétaires, à un prix devant rétablir les conditions de la transaction à laquelle la préemption a fait obstacle.

 

2.3.  Introduction d’une possibilité de vérification de l’aménagement intérieur des constructions

La loi introduit la faculté pour les maires de demander au pétitionnaire d’un permis de construire des logements collectifs, de joindre au dossier de demande un plan des aménagements intérieurs.
Cette nouvelle faculté devrait permettre de s’assurer tant de la destination de la construction que du nombre de logements créés et de la surface de plancher construite.

 

2.4.  Modification des règles internes aux lotissement

La majorité qualifiée des colotis requise pour demander la modification des documents "réglementaires" du lotissement (règlement, cahier des charges approuvé ou clauses réglementaires des cahier des charges non approuvés) à l'autorité compétente est abaissée à la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié.

Ces mêmes documents deviennent en tout état de cause caduques à l'issue d'un délai de 10 ans suivant la délivrance de l'autorisation de lotir si le lotissement est alors couvert par un PLU ou un document en tenant lieu. Cette caducité intervient également le jour de l'entrée en vigueur de la loi ALUR pour tous les lotissements qui auraient déjà prorogé la validité de leurs documents réglementaires sous l'égide des règles antérieurement applicables. En d'autres termes, la prolongation de la validité des documents du lotissement  n'est plus possible.
Enfin, les dispositions non réglementaires des cahiers des charges non approuvés et restreignant le droit de construire cesseront de produire effet 5 ans après la promulgation de la loi ALUR s'ils ne sont pas publiés à la conservation des hypothèques.

 

2.5.  Réforme de l’aménagement opérationnel

La loi ALUR réforme l’aménagement opérationnel, en créant ou réintroduisant divers dispositifs.
Parmi ceux-ci, il faut signaler la réintroduction du mandat d’études, supprimé en 2011, qui permet à des collectivités publiques de confier à d’autres personnes publiques voire à des personnes privées, par le biais de conventions de mandat, le soin de réaliser des études, des travaux ou la construction d’ouvrages et de bâtiments, voire l’achat et la revente de biens immobiliers. Ces mandats seront bien entendu soumis aux règles de la commande publique.
La loi crée également les projets d’intérêt majeur, qui seront des contrats de coordination pour la réalisation d’actions ou d’opérations d’aménagement, pouvant prévoir des zones d’aménagement différé (« ZAD ») et valoir déclaration de projet, mais qui ne sont pas encore clairement définis au stade de cette loi.
 

2.6.  Urbanisme commercial

La loi ALUR n'opère finalement pas la réforme de l’urbanisme commercial pourtant amorcée dans le projet initial, qui a été reportée dans le projet de loi relatif à l’artisanat, au commerces et aux TPE (en cours d’examen au Parlement).
Les seules mesures maintenues par la loi ALUR à signaler sont la précision par le SCoT, dans son document d’orientation et d’objectifs, des objectifs relatifs à l’équipement commercial et artisanal, ainsi que la soumission à une autorisation d’exploitation commerciale des « drives », ces points de retrait de courses commandées par internet.

 

2.7.  Retrait possible des déclarations préalables

L’on soulignera qu'à cause d'un amendement parlementaire, la déclaration préalable a subi une attaque en règle quant à sa sécurité juridique.
En effet, à l'instar des permis de construire, la déclaration préalable peut désormais être retirée dans un délai de 3 mois, ce qui tend en réalité à augmenter, indirectement, son délai d'instruction de 1 ou 2 mois à 4 ou 5 mois, et par là même, à en faire un mini permis de construire.
Quand on parle de simplification, l'on constate qu'il y a encore un écart entre les paroles et les actes... ou juste un manque de cohérence.

 

3.  Des dispositions participant à l’objectif de transition écologique

La loi ALUR comporte plusieurs dispositions visant à accroître la protection de l’environnement et, en particulier, la protection des espaces naturels, des sols et la limitation de l’étalement urbain.
 

3.1.  Vers une planification des sols pollués

Des « secteurs d’information sur les sols » seront élaborés par l'Etat. Ces secteurs devront comprendre des terrains dont la pollution est connue et qui justifient en cas de changement d'usage des études de sols et de gestion de la pollution, pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques. L’existence de cette zone devra en outre être indiquée en cas de vente ou de location.
Concernant les installations classées pour la protection de l’environnement (« ICPE »), un tiers intéressé pourra demander au préfet de se substituer à l’exploitant pour la réhabilitation des sols, lors de la mise à l’arrêt définitif de l’installation.
Enfin, l’autorité titulaire du pouvoir de police pourra assurer d’office, après mise en demeure, les travaux nécessaires en cas de pollution des sols ou d’un tel risque, aux frais du responsable, celui-ci étant identifié selon un ordre de priorité défini par les nouvelles dispositions, le dernier exploitant de l’ICPE arrivant en premier.
 

3.2.  Lutte contre l’étalement urbain

Plusieurs mesures sont prévues pour lutter contre l’étalement urbain et préserver les espaces naturels et agricoles.
En cas de procédure de modification de PLU tendant à ouvrir à l'urbanisation une zone, une délibération de l'EPCI ou du conseil municipal devant justifier non seulement l'utilité de l’ouverture projetée au regard des capacités d'urbanisation inexploitées dans les zones déjà urbanisées, mais aussi la faisabilité opérationnelle d'un projet dans ces zones, est désormais nécessaire.

En outre, dès lors qu’une zone à urbaniser d’un PLU (« zones AU ») n’a pas été ouverte à l’urbanisation ou n’a fait l’objet d’acquisitions foncières significatives au cours des 9 ans suivant ce classement, elle ne peut être ouverte à l’urbanisation que par une révision du PLU et non une simple modification.
Par ailleurs, des dérogations à l’inconstructibilité dans la bande des 100 mètres autour des grands axes routiers sont supprimées.
Enfin, le règlement du PLU pourra localiser dans les zones urbaines des espaces nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles et fixer des emplacements réservés à ces espaces.

 

3.3.  Amélioration de l’information et de la participation du public en matière environnementale

La loi tend à améliorer l’information et la participation du public en matière environnementale.
Les demandes de permis de construire et de permis d’aménager peuvent être soumises à la concertation préalable prévue à l’article L. 300-2 du code de l’urbanisme, à la demande du pétitionnaire ou de l’autorité compétente pour délivrer le permis. La réalisation de cette concertation dispensera alors les projets soumis à étude d’impact de l’organisation d’une enquête publique.
Par ailleurs, toutes les cartes communales « susceptibles d’avoir des incidences notables sur l’environnement » seront soumises à une évaluation environnementale, et pas seulement celles ayant un impact sur une zone Natura 2000. 

 
 

3.4.  Développement des modes de transports « doux »

Quelques mesures visent à favoriser le développement des modes de transports doux. Des obligations minimales en matière de stationnement des vélos devront être fixées par le règlement des PLU.
En outre, une partie des places de stationnement des bâtiments industriels ou commerciaux et des cinémas devront être munies d’une alimentation électrique, ce qui devrait contribuer au développement du parc de véhicules électriques.


 

      
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