Copy
האנקדוטות החודשיות של עדן - מחשבה וחינוך מעשירים ומעשירים את כולנו.
Eden's Anecdotes
לאתר של עדן

מהן האנקדוטות?

האנקדוטות שלנו דנות בעניינים כלכליים, חדשות ומניות. מטרתן לחנך ולעניין את הקורא הטרוד בענייני היום יום ומהוות מעין הפסקה מתודית במשך היום כדי לחשוב כיצד כל אחד מאיתנו יכול לשפר את מצבו הכלכלי.
לבלוג של אסף

מה פתאום קיבלתי את המייל הזה?

המייל הזה נשלח באופן אישי, אפילו אישי מאוד! אם קיבלת אותו, אתה כנראה שותף שלנו, או לאחר שהורדת את המכתב שלנו באתר, או נפגשנו איתך בעבר. בכלל, זה אומר שחשבנו עליך , הכל כחלק מיחס אישי שאנחנו מקפידים לתת. אם אין ברצונך לקבל ממני אנקדוטות () קטנות, פיננסיות וחינוכיות מידי שבועיים, לאו דווקא בנושא מניות, שמעוררות את המחשבה בהפסקת הקפה במהלך היום, שלח לי מייל חזרה או השתמש בלינק ההסרה. אני לא מהמציקים. אפשר להעביר באופן חופשי כמובן.... 

אזהרות והבהרות

אין באמור לעיל המלצה לקנות, למכור או להחזיק נייר ערך כלשהו או לבצע פעולה כלשהי. לפני ביצוע פעולה פיננסית כלשהי יש להתייעץ עם מומחה. במידה ומוזכרים ניירות ערך, יש להניח שיש לי ולשותפויות אותן אני מנהל פוזיציה גדולה ואינטרס אישי גדול בכל הניירות המוזכרים במייל הזה. אנו עשויים למכור או לקנות כל אחד מהניירות המוזכרים ללא הודעה מראש. אינני יועץ השקעות, יועץ מס, רו"ח או עו"ד. לפני כל פעולה פיננסית כלשהי יש להתייעץ עם מומחה בתחום שיתאים את ההשקעה למשקיע! מכתב זה לא מהווה ולא מיועד להוות הצעה לציבור לפי סעיף 15א(א)(4)(א) לחוק ניירות ערך. המפרסם אינו מתכוון למכור ניירות ערך למשקיעים שמספרם עולה על שלושים וחמישה. מכירת יחידות השתתפות בשותפות תיעשה למשקיעים אשר מספרם אינו עולה על שלושים וחמישה בסך הכל והליך בחירתם יקבע על פי שיקול דעתו הבלעדי של השותף הכללי. כל התשואות, אם מוצגות, הינן תשואות עבר ואינן מייצגות או מבטיחות תשואות עתידיות כלשהן.
שלום, מה שלומך?

כמו בכל חודש בחודשו - האנקדוטות שלנו אצלך בתיבה.
ברכות לנמענים החדשים. אזכיר שהאנקדוטות נשלחות באופן אישי מאוד ומיועדות לגרום לנו להתבונן על נושאים אחרים ביום יום, לתת זוית אחרת ולחשוב - איך נפרוש יותר עשירים, יותר שמחים, איך נעלה את רמת החיים שלנו. את האנקדוטות אפשר לקרוא תוך פחות מ 10 דקות. אם לקח לכם יותר מ 10 דקות, אנא השיבו לי ולהבא אנסה לקצר יותר.

הפעם אדבר על סיכוני ריבית שיש כמעט לכולנו ואיך כדאי לנהל אותם.
 

סיכון ריבית

לחלק לא קטן מאיתנו יש משכנתא. לחלק מאיתנו שקיבל עזרה מההורים ברכישת דירה, להורים יש משכנתא. משכנתא היא כנראה ההלוואה הגדולה ביותר שתיקחו בחייכם, ומפאת גודלה, כל הסיכונים הצמודים להלוואה גדלים עימה.
ברגע שלקחתם הלוואה, גם אם לא שמתם לב, לקחתם סיכון. אך לא רק אתם לקחתם סיכון, גם הבנק לקח סיכון. הבנק לא מספר לכם, אבל המטרה של הבנק היא שרובו של הסיכון, אם לא כולו, יהיה עליכם.
הסיכון אותו לקחתם מופיע בשלל צורות וצבעים: הסיכון שמחירי הדירות ירדו ככלל, הסיכון שרק מחיר הדירה שלכם ירד (שינוי בתב"ע, שינוי באוכלוסיה מסביב ועוד), הסיכון שלא תוכלו לשלם בזמן את המשכנתא כתוצאה מפיטורים, מחלה, הוצאה גדולה בלתי צפויה, הסיכון שלשכן מתחתיכם תהיה שריפה שתעשה נזק למבנה ולא יהיה לו ביטוח (אוי הברוך), סיכון ריבית כאמור ועוד.

היות ואנו עוסקים בפיננסים, נדבר על סיכון הריבית, סיכון שאותו אתם חולקים עם הבנק. לפני שאמשיך וכדי שתוכלו להבין את הצד של הבנק בעניין, נלמד כמה מושגים בסיסיים באגח"ים, או מה שנקרא באנגלית Fixed Income Securities. נשתמש באג"ח כדי להדגים אך כל נכס המשלם ריבית כלשהי (משתנה, קבועה, לא משלם ריבית כלל) יתנהג לפי החוקים שבהם נקבתי.
 

מושגים בסיסיים

אג"ח זו אגרת חוב. אג"ח, בניגוד לכל הטעויות בעיתונים הכלכליים, היא ממין נקבה. אג"ח לא משלם אלא אג"ח משלמת. אג"ח היא נייר המהווה "הבטחה" של הגוף שהנפיק אותה לתשלום סכום מסויים בתום תקופה מסויימת, כאשר בסוף התקופה מגיע פדיון שבו משולם הסכום המסויים הנ"ל בדרך כלל יחד עם ריבית. הסכום המסויים שמשולם בתום התקופה נקרא הערך הנקוב של האג"ח או באנגלית Face Value. הריבית משולמת תקופתית, נניח כל רבעון, או בתום התקופה, או לא משולמת כלל ומגולמת במחיר האג"ח (הנפקה בניכיון או באנגלית Discount). הריבית שמשלמת האג"ח נקראת "ריבית נקובה".

Israel Government Bond 1954

בואו נדמיין שאנחנו מחזיקים אג"ח מדינה בערך נקוב של 1,000,000 ₪. האג"ח שלנו משלמת ריבית קבועה נקובה בסך 5% בסוף התקופה. התקופה של האג"ח, כדי שיהיה קל, היא בדיוק לשנה מעכשיו, כלומר שבעוד שנה אקבל 1,050,000 ₪ - מיליון שקל הערך הנקוב ועוד 50,000 שקל ריבית.
עצרו שניה ואל תמשיכו לקרוא מעבר לפסקה הזו. קראו את השאלה בתום הפסקה הזו וחשבו לפחות במשך במשך 15 שניות (נו יש לי רק עשר דקות, אי אפשר לבקש מכם לחשוב דקה שלמה!). מה יהיה מחיר האג"ח היום?
 
 
 
 
 



 
 
אלו מכם שנתקעו ולא הצליחו לחשב (אני מקווה שכולם) זה בסדר. אי אפשר לענות על השאלה מבלי עוד נתון אחד, אז הרשו לי לענות. לפני כן, אשאל אתכם – כמה אתם הייתם משלמים על אג"ח כזו? (הפתעה, גם על השאלה הזו אענה).
נניח יש אינסוף אגרות חוב כאלה, כל אחת משלמת מיליון שקלים בפדיון. נניח שאתם מציעים לי אותה במחיר הנקוב שלה – כלומר מיליון שקלים. אני, אסף נתן, הייתי קונה לא רק מיליון אחד, אלא אפילו עשרה, עשרים או מאה מיליון, כמה שהיו נותנים לי לקנות. מאיפה היית מביא את הכסף? אתם שואלים. לא, אין לי מאה מיליון שקלים, אבל אני מכיר מישהו שיש לו – הבנק. אם אתם מוכרים לי את האג"ח במיליון שקלים, מובטח לי שאקבל עליה 5% בפדיון. הריבית כיום שהבנק נותן לשנה נמוכה מ 5%, במיוחד אם יש לי בטחונות כמו אג"ח מדינה. הייתי לוקח הלוואה ע-נ-ק-י-ת מהבנק ובכסף הייתי קונה מכם הרבה מאוד מהאג"ח הזה ונהנה ממרווח הריבית – משלם לבנק 3% בשנה ומקבל מהאג"ח שמכרתם לי 5%. אם נתבונן במיליון שקלים אחד: בתום התקופה אצטרך לשלם לבנק חזרה את מיליון השקלים שלקחתי בתור הלוואה, ועוד 30,000 שקל ריבית, ובתום התקופה האג"ח שמכרתם לי תשלם לי מיליון שקלים ועוד 50,000 שקל ריבית. הרווחתי 20,000 שקל ללא שום השקעה מצידי וללא סיכון. זה נקרא "רווח ארביטראז'" – רווח הנובע משתי פעולות מנוגדות הסותרות זו את זו ומשיאות רווח - ללא סיכון.

ברור לכם שאם אבוא אליכם וארצה לקנות המון אג"חים כאלה, לא תמכרו לי אותן במיליון שקל. הרי גם אתם יכולים לעשות ארביטראז', אז אם תמכרו לי במיליון שקל, זה כאילו נתתם לי במתנה 20,000 שקל. לכן, אתם כנראה תעלו את המחיר למחיר שבו לא אוכל להרוויח רווח ארביטראז', ותמכרו לי, נניח, ב 1,020,000 ₪ לכל אג"ח. כך לא אוכל לעשות ארביטראז' (לקטנוניים בינכם, הסכום המדוייק הוא 1,019,417.47 ₪ ).

תראו מה קיבלנו !!! אג"ח במיליון שקלים ערך נקוב שנסחר ביותר ממיליון שקלים! איך זה יכול להיות? למה שאג"ח תיסחר ביותר מהסכום שכתוב עליה?
 

התנהגות אג"ח המשלמת ריבית קבועה בשינויים בריבית

הריבית רבותי, הריבית. יותר נכון, יחס הריביות. כיום הריבית במשק היא נמוכה מאוד, 1.25% (פריים – 2.75%). נשתמש ב 3% לשם הנוחות. היות והריבית במשק נמוכה, היום כל אחד היה מוכן לשלם יותר עבור נכס המניב 5%. לכן מחירי הנכסים המניבים 5% עולה. כפי שראינו בדוגמא, המחיר שלהם עולה עד לנקודה בה אי אפשר לבצע עסקת ארביטראז', או במילים אחרות המחיר שלהם עולה עד שגם הם מניבים 3%. כשמחיר האג"ח עולה, היא נותנת פחות, כי שילמתם על חלק מהריבית שתקבלו מראש. בדוגמא, מכרתם לי את האג"ח במיליון ועשרים אלף, כלומר אני שילמתי מראש 20,000 שקלים על הריבית שאקבל בעוד שנה – 50,000 שקלים.
מה יקרה אם נוריד את הריבית, נניח ל 2%? שוב יווצרו הזדמנויות ארביטראז' כי מחיר ההלוואה שאפשר לקחת בבנק ירד – ולכן מייד יקפצו "הארביטראז'רים" ויקנו מכם הרבה אג"ח כדי לבצע ארביטראז', בתהליך שתיארנו קודם. מה תעשו בתגובה? תעלו את המחיר, הרי אתם לא רוצים לתת מתנות ארביטראז', שאתם יכולים לעשות בעצמכם. המחיר יעלה שוב בדיוק לנקודה שבה האג"ח שלכם תיתן את אותה התשואה כמו הריבית חסרת הסיכון.
מה יקרה אם נעלה את הריבית? בדיוק הפוך! הרבה אנשים יבואו אליכם למכור לכם את האג"ח, ויתחננו שתקנו מהם. בכסף שיקבלו מכם עבור האג"ח שקניתם מהם יוכלו לקנות מק"ם (מלווה קצר מועד של בנק ישראל) ושוב "לעשות עליכם ארביטראז'". בתגובה אתם תורידו את המחיר, ושוב לא תהיה הזדמנות ארביטראז'.
עכשיו הבנו- מחיר אג"ח בריבית קבועה עולה כשהריבית יורדת ויורד כשהריבית עולה.
 

התנהגות אג"ח המשלמת ריבית משתנה בשינויים בריבית

עתה, נניח שיש לכם אג"ח מדינה לתקופה של שנה שמשלמת ריבית משתנה בסך פריים פלוס 2%. נניח שהפריים הוא 3%. כלומר בדיוק כמו בדוגמא הקודמת, האג"ח משלמת 1,050,000 ₪ בסוף התקופה (2+3=5%). לפי חוק בפיננסים, שני נכסים חסרי סיכון המשלמים אותו הדבר חייבים לעלות אותו הדבר, ולכן גם האג"ח הזו עולה 1,020,000 ₪ כמו האג"ח הקודמת, אחרת יש ארביטראז'.

מה יקרה למחיר האיגרת אם הריבית תעלה?

כולם מגרדים בפדחת. מה קורה לאג"ח בריבית משתנה אם הריבית עולה? אחת הדרכים לבדוק מה יקרה הוא לבדוק האם יש אפשרות לעשות רווח ארביטראז'. נניח שריבית הפריים עלתה מ- 3% ל- 4%. האג"ח שלנו תיתן 6% עכשיו, כי היא נותנת פריים פלוס 2%. קודם, האג"ח שלנו עלתה 1,020,000 ₪ ושילמה 1,050,000 ₪ בסוף התקופה. המחיר היה גבוה ממיליון שקלים כדי שלא נוכל לקחת הלוואה בריבית פריים ולקנות אג"ח שמניבה יותר- לכן שילמנו 20,000 שקל על הריבית מראש, באופן שכזה שהריבית שנקבל מהאג"ח שלנו תקזז בדיוק את הריבית שנשלם לבנק.
היום האג"ח תשלם 1,060,000 ₪ בפדיון בעוד שנה, אך גם הריבית בבנק שנשלם על הלוואה עלתה. היום נשלם 40,000 שקלים על הלוואה של מיליון שקלים בבנק. לכן, אם האג"ח משלמת 1,060,000 ₪, כדי שלא נוכל להרוויח ללא סיכון האג"ח תעלה – גם כן 1,020,000 שקלים!  (שוב, לא מדוייק, המספר המדוייק הוא  1,019,230.76 ₪) ולכן אין אפשרות ארביטראז'.

הסיפור דומה גם לירידה בריבית.

אז מה קיבלנו? מחיר אג"ח בריבית משתנה הצמודה לריבית במשק (כמעט) לא משתנה בשינויים בריבית.
 

סיכון הריבית של הבנק

אני מקווה ששרדתם וקראתם עד לכאן. סיימנו את החלק הטכני. עכשיו בואו נדבר ת'כלס. כשהבנק מלווה לכם כסף למשכנתא הוא בעצם מקבל מכם אג"ח. אתם מכרתם לבנק אג"ח. את האג"ח הזו תצטרכו להחזיר לאורך זמן.
אם לקחתם מהבנק משכנתא בריבית משתנה (לא משנה משתנה, משתנה צמודה, וכו' – כולן אותו הדבר) בעצם מכרתם לבנק אג"ח בריבית משתנה. אם לקחתם מהבנק משכנתא בריבית קבועה (וגם קרן קבועה!) מכרתם לבנק אג"ח בריבית קבועה.
 
בנקים חושבים הפוך מכם. הנכסים שהבנק מחזיק הם ההלוואות שלכם. ההתחייבויות של הבנק אלו הפקדונות.
הבנק מחזיק עשרות ומאות אלפי משכנתאות כמו שלכם. הן הנכסים שלו. כפי שאתם יודעים, בנק זו חיה מאוד ממונפת, הבנק מלווה המון כסף של אנשים אחרים ויש לו מעט מאוד כסף משלו. איפה לדעתכם לבנק יש יותר סיכון, במשכנתא בריבית משתנה או בריבית קבועה?
ראינו שנכסים בעלי ריבית קבועה משנים את מחירם כאשר הריבית משתנה. נכסים בעלי ריבית משתנה, לא משנים את מחירם. מה שלא סיפרתי לכם הוא ששינוי המחיר הזה הופך להיות יותר ויותר קיצוני ככל שהתקופה של הנכס (קרי, ההלוואה) ארוך יותר.
ניתן דוגמא אחת בלבד כדי להמחיש, בלי להראות איך חישבתי (כי זה קצת מורכב). כמו בדוגמא הקודמת, נניח אג"ח של מיליון שקלים שמשלמת ריבית קבועה 5% לשנה, לתקופה של 25 שנים. הקרן משולמת באופן קבוע בכל שנה. המחיר של אג"ח כזו בסביבת ריבית של 3% יהיה 1.202 מיליון שקלים.
אם הריבית תעלה ל 5%, מחיר האג"ח ירד ל 1 מיליון שקלים ואם הריבית תעלה ל 7% מחיר האג"ח ירד ל- 847 אלף שקל. אם הריבית תעלה ל 10%... טוב... מחיר האג"ח ירד ל 681.5 אלף שקלים. וואו כמעט חצי מהערך הנקוב !
הסיפור אף מוקצן יותר אם משלמים תשלום קבוע בכל שנה הכולל גם קרן וגם ריבית (לוח שפיצר ורוב המשכנתאות במשק).

תראו איך בשינויים קלים בריבית, נניח 2%, מקבלים תנודות של  20-30%! אם הנכסים של הבנק יעברו טלטלות משמעותיות בזמן שינויי הריבית, הבנק יכול לפשוט רגל. תחשבו – בזמן עליית ריבית, נניח גם אם הריבית עולה בשיעור של אחוז בודד, הנכסים של הבנק יכולים לאבד מעל 10% בערכם! בנקים בד"כ לא מחזיקים מעל 9% רזרבה, בארץ רובם באיזור 7%. משמע ירידה של 7% בנכסי הבנק תעביר את הבנק לפשיטת רגל מיידית.

(זה לא כל הסיפור אבל אני חייב לקצר)

כדי להמנע מהטלטלות האלה הבנק מעוניין שתיקחו רק משכנתאות בריבית משתנה, או לפחות כמה שיותר בריבית משתנה (בנק ישראל קושר להם את הידיים). כשאתם לוקחים מהבנק משכנתא בריבית משתנה, אתם חולקים עם הבנק את סיכון הריבית. אם הריבית תרד, הבנק יקבל פחות כסף ואתם תשלמו פחות – הבנק עצוב ואתם שמחים. במקרה ההפוך, הבנק ישמח ואתם תהיו עצובים. בכל מקרה הבנק יחסית בסדר, כי ערך הנכסים שלו קבוע, וזה הפרמטר הקריטי עבור הבנק, היציבות שלו, שהרי בנק שפשט רגל לא יכול להרוויח כסף, מעט הרבה, זה לא משנה.

כשאתם לוקחים מהבנק משכנתא בריבית קבועה, אתם מטילים את סיכון הריבית כולו על הבנק. אם הריבית תרד, ערך ההתחייבות שלכם לבנק יעלה (מחיר האג"ח שמכרתם לבנק עלה) ולכן הבנק ישמח. אתכם זה לא מעניין, נומינלית אתם חייבים בדיוק את אותו הסכום. אם הריבית תעלה, ערך ההתחייבות שלכם לבנק ירד, הבנק יבכה, אבל אתכם זה לא מעניין.
 

סיכון הריבית שלכם

סיכון הריבית שלכם הוא הרבה יותר קל להבנה.

אם לקחתם משכנתא בריבית קבועה, הסיכון שלכם הוא שהריבית תרד עוד יותר ואתם "תצאו פראיירים" ששילמתם יותר.

אם לקחתם משכנתא בריבית משתנה, הסיכון שלכם הוא שהריבית תעלה, ואז התשלום החודשי לבנק יעלה. במקרה הזה, ככל שהמשכנתא ארוכה יותר ככה התשלום החודשי יושפע יותר משינויים בריבית.
 

כלל אצבע

הנה כמה כללי אצבע שיעזרו לכם להרגיש את המספרים במשכנתא עם ריבית משתנה. הם מדוייקים לריביות הנמוכות, אם הריבית תעלה משמעותית הם יהיו פחות מדוייקים:
  • למשכנתא באורך 10 שנים כל שינוי של 1% בריבית משנה את התשלום החודשי ב 5%.
  • למשכנתא באורך 15 שנים כל שינוי של 1% בריבית משנה את התשלום החודשי ב 8%.
  • למשכנתא באורך 20 שנים כל שינוי של 1% בריבית משנה את התשלום החודשי ב 11%.
  • למשכנתא באורך 25 שנים כל שינוי של 1% בריבית משנה את התשלום החודשי ב 14%.
  • למשכנתא באורך 30 שנים כל שינוי של 1% בריבית משנה את התשלום החודשי ב 17%.
במקום לזכור את כל הסט הזה, אפשר לזכור במילים: כל תוספת של 5 שנים למשכנתא מעלה את רגישות התשלום החודשי לשינוי של 1% בריבית ב 3%.

שימו לב שלשינוי של 2% במשכנתא של 20 שנים, השינוי בתשלום יהיה 10% ועוד 10% סה"כ 20%, לא צריך לעשות ריבית דה-ריבית (ככה תיכננתי את זה :-)).


מה עדיף – משכנתא בריבית קבועה או משתנה?

סייג: אני אענה מהי דעתי, נכון לכיום. שימו לב שבשונה מכל האמור למעלה, זו דעתי האישית. אינני יועץ משכנתאות, רק אומר לכם מה אני הייתי עושה ואנסה להסביר לכם את ההגיון.

כיום, הריבית נמוכה מאוד, הסטורית. מאז קום המדינה לא היתה ריבית כה נמוכה. לאחרונה ישנם ניצנים של עליית ריבית בעולם, אולי ניצנים מוקדמים ואולי ניצני שוא, אף אחד לא יודע. ישנם הטוענים שהריבית בעולם לא תעלה שנים. אולי (אני לא מסכים). אם הריבית בעולם תעלה, גם אם הכלכלה הישראלית תהיה במצב הדורש ירידת ריבית, הריבית בישראל תעלה. אחסוך מכם את חוקי הכלכלה, אבל ישראל לא תוכל להישאר אי של ריבית נמוכה בעולם, בטח שלא לאורך זמן.

מה שבטוח, כיום סיכון הריבית הוא הסיכון לעליית ריבית ולא הסיכון לירידת ריבית, שהרי לא נשאר לריבית הרבה לאן לרדת. במקרה שכזה, הרי אנו יודעים שבעליית ריבית, אם נחזיק משכנתא בריבית קבועה, כל הסיכון יהיה על הבנק. אם נחזיק משכנתא בריבית משתנה, נחלוק סיכונים עם הבנק.

כיום, אם לקחתם משכנתא בריבית קבועה, הסיכון שלכם הוא שהריבית תרד לאפס ואז יכולתם לקחת משכנתא בריבית נמוכה יותר. חבל. אבל התשלום החודשי נשאר קבוע. אתם יודעים כמה אתם משלמים עד תום המשכנתא. כפי שראינו, הבנק סופג את סיכון הריבית.

אם לקחתם משכנתא בריבית משתנה, נתתם לבנק אופציה, חלקתם איתו את הסיכון. כפי שראיתם מעלה, לבעלי המשכנתאות הארוכות במיוחד, אם הריבית תעלה, יש המון מה להפסיד.

לדעתי, לקחת כיום משכנתא בריבית משתנה זהו הימור בעייתי. למי שלוקח משכנתא בריבית משתנה אין "אפסייד" כמעט, הוא כמעט ולא יכול להרוויח. האפסייד של אותו אדם הוא אם הריבית תרד עוד 1.25%, לאפס. מצד שני, מכיוון עליית הריבית... טוב... השמיים הם הגבול. לך תדע. ההימור הזה הוא הימור שאפשר להרוויח בו מעט ולהפסיד בו הרבה – או כמו שאמרו לי פעם – "לאכול בכפיות ולהקיא בדליים". לא הימור שהייתם עושים כנראה בשום מצב בחיים. לעומת זאת, כפי שראינו, במשכנתא בריבית קבועה, נכון להיום, אין הרבה מה להפסיד. אם הריבית תרד בכל ה- 1.25% לאפס מאופס ותיתקע שם לאורך כל חיי המשכנתא, הפסדנו. אבל אנו יודעים בדיוק כמה נפסיד. נצא "פראיירים". שילמנו קצת יותר (וזה באמת קצת, גם ל 25 ו 30 שנה). מנגד, במשכנתא בריבית משתנה... אפשר להפסיד הרבה, הרבה הרבה יותר. הסיכון-סיכוי כאן הם א-סימטרים – יש מעט סיכון בירידת ריבית (כי אין הרבה לאן לרדת) והרבה סיכון בעליית ריבית. 

אנשים לא זוכרים אבל לפני 5 שנים ריבית הפריים הסתובבה סביב 6%. בשנות ה 90 ותחילת שנות ה 2000 הריבית היתה מעל 10%. במקרה שכזה, התשלום למשכנתא יכול לעלות המון, להכפיל ואולי לשלש את עצמו. ובכלל לא דיברתי על האפשרות שתהיה התפרצות אינפלציונית, במקרה כזה לא בטוח שאנשים בכלל יוכלו להחזיר משכנתאות בריבית משתנה. לקחת משכנתא בריבית משתנה לתקופה ארוכה זה הימור מאוד מסוכן, שיכול לעלות הרבה מאוד כסף ואולי גם לעלות את הבית.

דבר נוסף שהרבה אנשים לא חושבים עליו הוא מכיוון שהחזר המשכנתא עובד לפי החוקים של ריבית דה ריבית, ירידת ריבית של 1% חוסכת פחות כסף מאשר ההפסד על עליית ריבית של 1%. כלומר גם אם אתם חושבים שיש סיכוי שווה בדיוק לעלייה של ריבית של 1.25% וירידת ריבית של 1.25% לאפס, עדיף לקחת משכנתא בריבית קבועה, כי במשכנתא בריבית משתנה ירידת הריבית תחסוך פחות כסף מאשר עליית הריבית, אפילו ששינוי הריבית זהה לשני הכיוונים. מה לעשות, ככה זה.

הפסקה האחרונה אפילו מקצינה את הסיפור – ככל שהריבית עולה, ככה תשלמו יותר פעמיים – על העליה של 1% בריבית בפעם השניה תשלמו יותר (בכסף) מאשר על העליה של 1% בריבית בפעם הראשונה. אם למשל העליה הראשונה של 1% בריבית הגדילה את התשלום החודשי ב 500 שקל, העליה השניה תגדיל אותו ב 600 שקל, השלישית ב 750, וכו'.

הבנק מודע למשוואה הזו ולכן הוא "קונס" אתכם כאשר אתם ממחזרים הלוואה בריבית קבועה ומעוניין שתקחו כמה שפחות בריבית קבועה. למה לו להסתכן? נכון, הריבית שתשלמו על משכנתא בריבית קבועה היא גבוהה יותר, אך אם תשקללו אינפלציה לא פעם זה רק למראית עין. כמו כן, אישית, אני הייתי מוכן לשלם פרמיה עבור תשלום קבוע בכל חודש ולהפטר מסיכון הריבית. אני לא אוהב שמכריחים אותי להמר, אני אוהב להמר בקזינו ולא בחיים. אם הבנק מכריח אותי לקחת משכנתא בריבית משתנה, הוא מכריח אותי להמר על הריבית כאשר הוא הבית, מילא אם זה היה כיף אבל זה הימור שאני לא יכול להרוויח בו הרבה ואני יכול להפסיד המון. אני גם מרגיש לא בנוח שאני מהמר על הריבית, כאשר אני יודע שאין לי סיכוי בהימור כזה בטח לתקופה ארוכה (אני לא חושב שיש מישהו שיכול לחזות את הריבית חודשיים קדימה, קל וחומר 30 שנים). מצד שני, בריבית קבועה, אם הריבית תעלה ותהיה אינפלציה, אני ארוויח פעמיים – האינפלציה תשחק את הקרן ומצד שני המשכורת שלי תעלה כך שנתח המשכנתא מההכנסה הפנויה שלי ירד ורמת החיים שלי תעלה.

בדקתי וכיום אנשים מקבלים משכנתאות בריבית קבועה של 4-5% ל 20 שנים. לדעתי, זו פשוט מציאה. אם יש לכם משכנתא בריבית משתנה, לדעתי זהו הזמן למחזר אותה ולהפוך אותה למשכנתא בריבית קבועה ואם אפשר לתקופה ארוכה ככל האפשר (כל אחד ושיקוליו). ככל שהבנק לוקח יותר סיכון אתם תרוויחו יותר. כמובן שכל אחד צריך לעשות את חישובי הכדאיות שלו לאור המצב הנוכחי שלו ומה מציעים לו. ככל שהתקופה ארוכה יותר, הסיכוי להתפרצות אינפלציונית עולה, ואם אתם מחזיקים במשכנתא בריבית קבועה אתם תקצרו את כל הרווח והבנק את כל ההפסד. כמו כן במיחזור של משכנתא לתקופה ארוכה יותר התשלום החודשי הופך להיות נמוך יותר, מה שגם מקטין את הסיכון מהצד שלנו.

שימו לב שמשכנתא עם קרן צמודה וריבית קבועה, או קרן קבועה וריבית צמודה לפריים, או שניהם, כולם בחזקת משכנתא בריבית משתנה, זה לא משנה אם הקרן צמודה או הריבית צמודה, השינויים יהיו מינוריים ובכל מקרה חלוקת הסיכונים בינכם לבין הבנק נשארת כמעט זהה. ישנן רק שתי חיות – צמוד או לא צמוד (קבוע). אם קבוע אז הכל קבוע, גם הקרן וגם הריבית. אמנם ישנן חיות מוזרות שחיות באמצע - למשל שהריבית משתנה אך פעם בחמש שנים, קטונתי מלהביע דיעה בנושא הזה, כל אחד וסט השיקולים שלו.

בעדן, אחת ההשקעות הגדולות שלנו הוא הבנק וולס פארגו. אנו מתענגים לשמוע בכל פעם כיצד המנכ"ל מנהל את הבנק כדי למזער את סיכון הריבית, איך הוא מתבטא ואומר שהסיכון הבא למערכת הבנקאית הוא ריבית עולה. חשוב מאוד שוולס פארגו יהיה מודע היטב לסיכון הריבית שיש לבנק. אם הבנק הטוב בעולם נזהר מאוד מהסיכון של הריבית – זה לא בכדי. נצלו את זה! הטילו את סיכון הריבית על הבנק שלכם! אני הייתי עושה זאת...

לדעתי מי שיעבוד עכשיו ויחפש בנקים שיתנו לו למחזר את המשכנתא לריבית קבועה נמוכה ככל האפשר לטווח ארוך ככל האפשר, ירוויח הרבה כסף בעתיד. זיכרו איפה שמעתם את זה! :-)

גילוי נאות: אינני יועץ משכנתאות. על כל אחד להתייעץ עם מומחה ולעשות את ההחלטות שלו בהתחשב בנסיבותיו האישיות ובסיכונים שחלים עליו. אין לראות בדברי המלצה לביצוע פעולה כזו או אחרת. 
© כל הזכויות שמורות 2013, אוליאל דרייפוס נתן השקעות הון בע"מ ועדן ניהול שותפויות בע"מ.
ניתן לראות גליונות קודמים בארכיון שלנו.
Email Marketing Powered by Mailchimp