Hvad rør sig i Berlin? Tag et blik på aktuelle trends og udviklingen i Berlin – Tysklands metropol og hovedstad. Her de vigtigste resultater fra Wohnmarktreport Berlin 2018
ConnectGermany ApS

Nyhedsbrev, Marts 2018 - Del 1, Wohnmarktreport Berlin 2018 

Vi er sikkert flere, der husker tilbage til starten af årtusindskiftet, hvor lejligheder i Berlin i kunne lejes til ca. 4 Euro/m2, hovedbanegården hed Lehrter Bahnhof, og der blev spillet golf lige nord herfor. Byen kæmpede med tomme kontorer og lejligheder, og ingen kunne forestille sig, at eksempelvis Amazon, Google, eBay og Zalando ville slå sig ned i Berlin.

I dag ca. 15 år og en finanskrise senere, så må vist alle – også tvivlerne fra dengang – sige, at der er sket en del, og at Berlin er ved at udvikle sig til en af de mest inspirerende, vækstende og farverige byer i Europa, hvor det moderne liv og arbejde smukt smelter sammen.

I slutningen af februar 2018 offentliggjorde Berlin Hyp AG og CBRE den årlige og altid ventede boligmarkedsrapport for Berlin. 

Rapporten baserer sine leje- og købspriser på 85.074 udbudte leje-lejligheder og 57.971 udbudte ejerlejligheder indsamlet i 1-3. kvartal 2016-2017. Herudover 1.801 hele ejendomme i samme periode.

Dette nyhedsbrev kommer til at bestå af 2 dele. Den 1. del får du i dag, 2. del om en uge.

Jeg vil i dette nyhedsbrev, del 1, sammenfatte nogle af de vigtigste resultater fra Wohnmarktreport Berlin 2018. I 2. del vil jeg dele mine egne personlige tips som ejendomsinvestor i Berlin. Og går du med tanker om selv at blive ejer, så vil jeg deri også give dig et lille indblik i de muligheder ConnectGermany lige nu kan tilbyde i Berlin.

God læselyst!
 

Lejeprisudviklingen i Berlin

Ikke engang eksperter havde forventet dette. Til trods for ”Mietpreisbremse” (lejeprisbegrænsning), flere udnævnte ”Milieuschutzgebiete” (miljøbeskyttelse af kvarterer) samt diverse andre reguleringsforsøg fra politisk side, så er den gennemsnitlige lejepris i Berlin som helhed steget med 8,8% til 9,79 Euro/m2.

Dykker man længere ned i tallene, så svinger lejepriserne i Berlins 12 bydele stadig en del, og kigger man ydermere på postnumre, så kan det konstateres, at der også indenfor de enkelte bydele er store svingninger.

Særligt er lejepriserne steget i Mitte, hvor stigningen beløb sig til næsten 13% svarende til 11,83 Euro/m2. Det er i dag er ikke usædvanligt. at en lejer i fx. Chaussestr. eller omkring Hackescher Markt betaler halvdelen af sin indkomst i leje for en lejlighed.

Efterfølgende store stigninger finder man bydelene Treptow-Köpenick, Tempelhof- Schöneberg samt Charlottenburg-Wilmersdorf i nævnte rækkefølge.

Laveste stigning findes i Neukölln, hvor stigningen er på 3,8% svarende til 9,83 Euro/m2. Men netop Neukölln er et glimrende eksempel på en bydel, hvor lejen er særdeles differentieret og afhængig af beliggenhed/postnr. Lejen i Neukölln svinger således fra gennemsnitlig 7,43 Euro/m2 (postnr. 12353) til 12,22 Euro/m2 (postnr. 12055).

Den samlede oversigt over lejeprisudviklingen i Berlins 12 bydele fremgår af tabellen nedenfor.


Købsprisudviklingen for ejerlejligheder i Berlin

Udbuddet af ejerlejligheder i Berlin er lavt – faktisk hele 12,5% lavere end det foregående år. Dette sammenholdt med det faktum, at indbyggertallet er stigende (ca. +60.000 årligt), og at økonomien udvikler sig i positiv retning, gør at der også i år er tale om betydelige stigninger i priserne på ejerlejligheder. Også her har diverse politiske reguleringer ikke sat tydelige spor. Gennemsnitligt er købspriserne i Berlin steget med hele 12,7%. Dette modsvarer en gennemsnitlig købspris på i dag 3.706 Euro/m2

Pga. den lave rente er det imidlertid stadig profitabelt at købe fremfor at leje. Selvom investor i dag får et lavere afkast ved at udleje sin ejerlejlighed, så er der trods alt tale om et afkast, i modsætning til 0% eller negativ rente på kapitalmarkedet.

Både kvalitativt som prismæssigt koncentrerer udbudene sig i særdeleshed i de 3 urbane bydele – Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte og Friedrichshain-Kreuzberg. Alle med gennemsnitlige købspriser på over 4.000 Euro/m2.

Dyreste m2-pris finder du også her i bydelen Mitte. Her ligger den gennemsnitlige m2-pris på hele 4.688 Euro. Men også Mitte er et fint eksempel på en heterogen bydel i Berlin, hvor priserne svinger meget fra den sydlige og dyre del ved Hackescher Markt og Unter den Linden til den nordlige og prisgunstigere del i Wedding og Moabit.

Særligt fremhæves i rapporten udover ovenstående bydelene Lichtenberg, Neukölln og Treptow-Köpenick. Her tales om såkaldte Nachholeffekte (”efterslæbseffekt”). Både Lichtenberg og Neukölln grænser tæt op ad cityring, og flere og flere investorer ser her et potentiale, som igen har givet sig positivt udslag i prisudviklingen. Begge bydele er områder, som for blot få år siden ikke blev spået stort potentiale. Det ser i dag helt anderledes ud. I dag ligger den gennemsnitlige købspris i Lichtenberg på hele 3.474 Euro/m2, hvilket svarer til en stigning på 21.1%. I Neukölln er den gennemsnitlige købspris i dag oppe på hele 3.314 Euro/m2, hvilket svarer til en stigning på 19,3%.

Den største og grønneste bydel i Berlin, nemlig Treptow-Köpenick fremhæves ligeledes i rapporten. Dog ligger den i forhold til Neukölln og Lichtenberg mere decentralt. Men infrastrukturen er god, og de grønne områder og det meget vand (søer, floder og kanaler) tiltrækker her investorer og indbyggere. Som eneste bydel blandt randområderne (tillige Spandau, Marzahn-Hellersdorf og Reinickendorf) ligger den gennemsnitslige købspris her over 2.500 Euro/m2.

I tabellen nedenfor ses prisudvikligen for ejerlejligheder for samtlige 12 bydele i Berlin.


Hele ejendomme

I endnu højere grad end på markedet for ejerlejligheder, gør prisudviklingen og det lave udbud på markedet for hele ejendomme sig bemærket. Her er priserne i gennemsnit steget med hele 16,4%. Den gennemsnitlige m2-pris har i både Charlottenburg-Wilmersdorf og Friedrichshain-Kreuzberg oversteget de 3.000 Euro/m2. Kun i Spandau ligger priserne for hele ejendomme stadig under 2.000 Euro/m2

Og i lighed med foregående år er tendensen også i år, at ejer man en hel ejendom, så beholder man den. Udbuddet af hele ejendomme er i år nede på 857. Sammenlignet med sidste år var tallet 944. I 2 bydele – Lichtenberg og Marzahn-Hellersdorf var det særlig lavt, men også i Friedrichshain-Kreuzberg er udbuddet meget lavt. Lave renter og manglende investeringsalternativer er 2 af forklaringerne på det lave udbud.

I tabellen nedenfor kan prisudviklingen for de enkelte bydele aflæses. Pga. det lave udbud udregnes i tabellen kun den gennemsnitlige værdi.


Få rapporten tilsendt

Ønsker du at læse hele rapporten og dykke ned i flere tal og bydele, så sender jeg den gerne til dig. 

I rapporten kan du studere spændende tal, udviklingsstruktur for Berlin og områdeanalyser. Der er også en spændende samtale mellem talsmanden for Berlins Mieterverein, Rainer Wild og projektudvikler Christoph Gröner omkring boligpolitikken i Berlin – og de er (måske lidt overraskende) på visse punkter ret enige. Desuden et er der et indlæg med Troy McMullen, ejendomsjournalist fra USA, som deler sit syn på Berlin set udefra. Og endelig kan du denne gang informere dig om antallet af træer, hunde, indbyggere, boligenheder osv. i de enkelte bydele.

Klik her for at bestille hele rapporten fra CBRE og Berlin Hyp (ca. 170 sider på tysk)

Næste nyhedsbrev, del 2, får du i din postkasse om blot en uge. I 2. del vil jeg dele mine egne personlige tips som ejendomsinvestor i Berlin og vil også give dig et lille indblik i de muligheder ConnectGermany lige nu kan tilbyde i Berlin.









Hanne Birgitte Dalgaard
Indehaver


Nyhedsbrevet her er lavet i  2018  af 

ConnectGermany ApS
Fjordgade 8
9000 Aalborg

Til at udsende nyhedsbreve bruger ConnectGermany:

Email Marketing Powered by Mailchimp