Høj arbejdsproduktivitet, førsteklasses infrastruktur, stærkt innovationsniveau og optimal geografisk placering er nogle af de punkter, der gør Tyskland til et endog særdeles eftertragtet område for investorer.
ConnectGermany ApS

Nyhedsbrev, Marts 2014

I dette nyhedsbrev behandler vi 2 nye rapporter:
  • GSW/CBRE: WohnmarktReport Berlin
  • PWC og Urban Land Institute: Ermerging Trends in Real Estate Europe
Rapporterne omhandler begge Tyskland som investeringsland. Vi kigger på historisk udvikling i Berlin og trends for både Berlin og Tyskland generelt.
 

Berlin som investeringsområde

Den 10. GSW/CBRE ejendomsmarkedsrapport 2014 er på gaden. Analysen baserer sig på 80.000 udlejnings- og købsemner fra 1. til 3. kvartal 2013. Materialet er analyseret ud fra 190 postnumre i Berlin. Som noget nyt indeholder rapporten i år en oversigt over 250 nybyggerier og undersøger for første gang befolkningsstrømme på baggrund af 500.000 flytninger inden for og til/fra Berlin.

Rapporten konkluderer i korthed, at udbuddet af frie lejligheder skrumper. Antal nybyggerier kan ikke efterkomme efterspørgslen selvom byggeaktiviteten tager fart.

Befolkningstallet i Berlin er steget med 50.000 nye indbyggere fra juni 2012 til juni 2013. Det er en stigning på 1,5% og omregnet svarer det til en stigning på 20.000 flere husholdninger. Antallet af nye boliger er steget med 5.400 og ligger altså under det efterspurgte niveau. Manglen på boliger udviser sig ved stigende husleje og stigende ejendomspriser. Dog er der tegn på, at stigningen i år er mindre end foregående års raketstigninger. Årsagen til dette forklares med, at der i de foregående år har været et enormt efterslæb i Berlin. Priserne bestemmes nu i højere og højere grad af udbud og efterspørgsel.

Trenden viser desuden, at nye tilflyttere foretrækker områderne inden for S-baneringen. ”Gamle” berlinere trækker mere ud i yderkanten af byen. Flytninger på tværs af byen – øst/vest - forekommer stort set ikke.

Af figuren nedenfor fremgår de vigtigste nøgletal vedr. befolknings- og boligstruktur i de forskellige bydele i Berlin



I år 2013 er der registreret 250 nye byggeprojekter. Inden 2016 skulle der således komme yderligere ca. 18.000 lejligheder på markedet – primært ejerboliger-/lejligheder. Hovedparten af projekterne befinder sig inden for S-baneringen, Lichtenberg udskiller sig med et forholdsvist stort antal nye byggerier inden for såvel etagebyggeri som parcelhuse.

Lejen er i Berlin gennemsnitligt steget med 7% i løbet af det sidste år. Der er fortsat tegn på stigninger dog med en smule langsommere hastighed. Den gennemsnitlige leje ligger i dag på 8,02 € pr. kvm. Bemærkelsesværdigt er det, at for første gang har området Friedrichshain/Kreuzberg overtaget førertrøjen fra Charlottenburg/Wilmersdorf. Her er lejen steget med hele 12% og ligger således i dag på et snit på 10,- € pr. kvm. Dog vil vi bemærke, at det stadig er muligt at sidde til en månedlig lavere husleje i Friedrichshain/Kreuzberg end i Charlottenburg, da lejlighederne i Friedrichshain/Kreuzberg ofte er noget mindre end i det gamle vestlige og borgerlige Charlottenburg.

Figuren nedenfor viser lejeprisudviklingen i forhold til 2012 samt trenden for områderne. Trenden er den samme for samtlige bydele: Stigende.



Købspriserne  for ejerlejligheder og hele ejendomme er i snit steget med 9%. Ejerlejligheder koster i dag gennemsnitligt 2.474,- € pr. kvm (+9,6%) og hele ejendomme ligger på 1.472,- € pr. kvm (+9,1%). Stadig er kvm-priserne højest i Mitte, hvor de ligger på 3.462,- € i gennemsnit. Stigningen viser særdeles kraftig vækst i områder med tilknytning til S-baneringen. Lichtenberg er her ”Spitzenreiter” med en stigning på mere end 30% (Se figuren nedenfor). Hvem havde gættet på så stort et investeringspotentiale for denne østberlinske bydel for bare 5 år siden? Neukölln er også godt med og udviser en stigning på mere end 20%. Specielt området grænsende til Kreuzberg - det såkaldte Kreuzkölln - udviser stort potentiale. Interessant er det også at bemærke, at yderområder som eksempelvis Reinikendorf, Marzahn-Hellersdorf og Steglitz-Zehlendorf også viser pæne stigninger. Samme udviklingstendens viser sig for hele ejendomme – også her er stigningen tydeligst i områder langs S-baneringen.

Figuren nedenfor viser købsprisudviklingen i forhold til 2012 samt trenden for områderne:



GSW rapporterne er udkommet i en årrække nu. Vi bringer her slutteligt en samlet oversigt over købsprisudviklingen fra 2009 - 2013 pr. bydel:


Som det fremgår er det især i de to seneste år, at priserne virkeligt er steget markant.
 


Tyskland som investeringsland

PWC udgiver i samarbejde med Urban Land Institute rapporten "Emerging Trends in Real Estate Europe", der med udgangspunkt i 27 udvalgte europæiske byer vurderer deres investeringspotentiale i forhold til hinanden. Vi bringer her rapportens konklusioner og anbefalinger i forhold til ejendomsinvestering i Tyskland.

Tyskland har 3 byer i top 5 på listen over de 27 udvalgte europæiske byers investeringspotentiale. De 3 byer er: München (1), Berlin (2) og Hamburg (5). De 2 sidste byer top 5 fem er London (3) og Istanbul (4). Rapporten påpeger, at de lande, der har været hårdest ramt af finanskrisen, er de lande, hvis byer ligger nederst på listen (Athen, Madrid, Rom etc.) København er placeret på en 12. plads – og er i øvrigt den eneste danske by, der er med i undersøgelsen.

Rapporten spår, at der i Berlin vil ske absolut størst vækst indenfor "beboelse" og næststørst i ”retail”. Anbefalingen i rapporten er klar: Som investor er trenden, at man ikke skal ”købe bredt op og ride med på den stigende generelle bølge”. I stedet skal de rette ejendomme/lejligheder/retail håndplukkes enkeltvist. Endelig bør fokus flyttes fra ”super beliggenhed” til ”god værdi for investeringen”. Kendskab til befolkningsstruktur, byudvikling, byggeplaner, mental og kulturel sammensætning spiller altså en afgørende rolle i forbindelse med den rette ejendomsinvestering i Tyskland.

Afslutningsvist bringer vi en sammenligning af befolkningstal, købspris pr. kvm, befolkninsgtæthed mm. af de 7 største byer i Tyskland.

Som det fremgår af figuren, kan man stadig bo billigt i Berlin i sammenligning med øvrige tyske byer. Potentialet i Tysklands hovedstad er slutteligt endnu ikke fuldt udnyttet.

PS: ConnectGermany arbejder netop på et helt nyt koncept og service til investorer med interesse for ejendomsinvestering i Tyskland. Vil du være først til at modtage informationer – herunder de mange nye kontaktmuligheder og interessante investeringsemner, vi netop er hjemvendt fra Tyskland med, så tilmeld dig vores info-service her.
Nyhedsbrevet her er lavet i  2014  af 

ConnectGermany ApS
Fjordgade 8
9000 Aalborg


Til at udsende nyhedsbreve bruger ConnectGermany:

Email Marketing Powered by Mailchimp