Stor efterspørgsel på ejendomme, stigende befolkningstal og økonomisk vækst gør den tyske hovedstad til et fortsat interessant investeringsområde. Men Berlin er kontrastfyldt!
ConnectGermany ApS

Nyhedsbrev, Februar 2016 - Wohnmarktreport

 

Berlin vokser og efterspørgslen på ejendomsmarkedet vokser med

Et mere differentieret ejendomsmarked end det berlinske er nok svært at finde. Byens historie, dens enorme areal og den mangfoldige kultur helt ned på gadeplan, gør det efter min mening svært at få et klart og samlet overblik over ejendomsmarkedet i Berlin.
 
Og Berlin er og bliver også bare speciel på mange andre områder. Således er det eksempelvis den eneste by blandt de 7 største byer i Tyskland (de såkaldte top 7 byer), hvor der registreres den laveste købekraft samtidig med den højeste økonomiske vækst - 0,4 % over landsgennemsnittet.
 
Men til trods for alle disse forhold er den årlige ejendomsmarkedsrapport på i alt 77 sider fra Berlin Hyp og CBRE rapporten, som rigtig mange venter på, og som pga. den store mængde data, der bliver analyseret, formentlig er den, der kommer tættest på et overblik over og temperaturmåling på det berlinske ejendomsmarked.
 
I alt analyseres eksempelvis et udbud på mere end 110.000 lejelejligheder og mere end 67.000 ejerlejligheder fra de 3 første kvartaler af 2015 fordelt på de i alt 190 berlinske postnumre i de i alt 12 berlinske bydele.
 
Med udgangspunkt i rapporten vil jeg i dette nyhedsbrev kigge på udlejningspriser, købsprisudviklingen for ejerlejligheder og hele ejendomme samt den generelle vurdering af Berlins attraktivitet som investeringsområde.
 

Sammenfattende fortæller rapporten

  • Lejepriserne er steget med i alt 5.1% til knap 9 euro/m2
  • Indflydelsen af den polisk indførte “Mietpreisbremse” til at regulere lejestigninger med er ringe.
  • Svag stigning i antallet af nybyggerier - imidlertid ikke nok til at efterkomme efterspørgslen.
  • De største prisstigninger ses i det øvre markedssegment og lige udenfor og i tilknytningen til S-ringbanen.
  • Købsprisen for ejerlejligheder er steget med ca. 10% til ca. 3.000 euro/m2.
  • Finansieringsmarkedet er stadig sundt og uden tegn på prisbobler.


Udlejningsboliger

Berlin er stadig en leje-by! Antallet af lejere i Berlin overstiger stadig antallet af lejere i de øvrige top 7 byer, og lejeniveauet er lavt - faktisk det laveste blandt de 7 største byer. Årsagen skal stadig findes i eftervirkningen af Øst-/Vestopdelingen af byen og den tilpasningskrise, der fandt sted i hele Tyskland efter murens fald, og som ikke mindst var mærkbar i Berlin.
 
Påfaldende er det i følge rapporten, at de tidligere og normalt relativt lave lejepriser i tilknytning til S-baneringen er steget over gennemsnittet. Eksempelvis kan nævnes området ved Humboldthain, Nauener Platz (Wedding), Tempelhof-Ost og området ved Beusselsstr. og Grossmarkt i Moabit. Den højeste gennemsnitlige lejepris ses i bydelene Friedrichshain-Kreuzberg og Mitte. De laveste i Marzahn-Hellersdorf og Spandau. Procentvis er den gennemsnitlige leje i perioden 2014-2015 også steget mest i Mitte og Friedrichshain-Kreuzberg med hhv. 7% og 5,9% (I Reinickendorf ligeledes med 5,9%) , men mindst i Marzahn-Hellersdorf og Lichtenberg - hhv. 2,4% og 0,9% - lidt bemærkelsesværdigt, synes jeg for Lichtenberg, der som flere måske husker jo netop var “Spitzenreiter” i perioden 2013-2014 med en stigning på dengang hele 12%.
 
Den samlede oversigt over lejeprisudviklingen i samtlige bydele i Berlin fremgår af tabellen nedenfor.

 

Ejerlejligheder

Købspriserne for ejerlejligheder (og hele ejendomme) stiger mere end lejen. Hele 3.000 euro/m2 skal der i dag gennemsnitligt betales for en ejerlejlighed. I snit er købsprisen pr. m2 for en ejerlejlighed steget med ca. 10%. Igen er Mitte og Friedrichshain-Kreuzberg de områder, hvor man finder de højeste købspriser, men også Charlottenburg-Wilmersdorf og Pankow er med helt i toppen. De billigste m2 finder man i Spandau og Marzahn-Hellersdorf. Den procentvise største stigning ses imidlertid i Steglitz-Zehlendorf og Tempelhof-Schöneberg. Årsagen til stigningerne i disse områder skal formentlig tilskrives de mange nybyggerier med primært ejerlejligheder, som i disse områder har været ekstra meget i fokus. Eneste område med et fald i forhold til 2014 findes i Lichtenberg.
 
Faktum er, at de mange nybyggerier i Berlin står for en stor del af de ejerlejligheder, der kommer på markedet. Af de i alt 240 nybyggeriprojekter, der analyseres i rapporten, er ca. 62% ejerlejligheder og 38% lejelejligheder. Og købspriserne for nybyggede ejerlejligheder svinger pænt meget - mellem 1.480 euro/m2 til hele 15.000 euro/m2 - Det her nok kendteste og dyreste er vel projektet Kronprinzengärten i Mitte!
 
Interessant er det at bemærke, at der er store udsving indenfor de enkelte bydele i laveste og øverste segment. Årsagen hertil tilskriver jeg den indenfor de enkelte bydele/distrikter store diversitet. Eksempelvis er der stor forskel på det historiske Mitte og så Wedding og Moabit, der også høre under distriktet Mitte. I denne sammenhæng bør Pankow også nævnes. Her er der store prisforskelle mellem den nordlige del og det blandt mange danskere så populære og sydligere Prenzlauer Berg, der også hører under Pankow.
 
Den samlede oversigt over købsprisudviklingen i samtlige bydele i Berlin fremgår af tabellen nedenfor.

 

Hele ejendomme

Generelt er udbuddet af hele ejendomme temmelig begrænset i Berlin, og det er tydeligvis med til at drive prisen opad. I 2014 var der i de første 3 kvartaler et udbud på ca. 1500 hele ejendomme. I samme periode i 2015 blot 1000. Samtidig steg købspriserne til gennemsnitligt 1.947 euro/m2 - svarende til en procentvis stigning på hele 18,5% på blot et år! Mange af de udbudte ejendomme finder man stadig i de traditionelle vestlige bydele Charlottenburg-Wilmersdorf og Steglitz-Zehlendorf, men de østlige områder som Pankow og Treptow-Köpenick er også med i toppen.
 
Da antallet af udbudte hele investeringsejendomme i visse bydele er ret begrænset, viser grafikken kun den gennemsnitlige prisudvikling for de enkelte bydele. De procentvise stigninger, som fremgår af tabellen, bør man derfor efter min mening tage med et vist forbehold, da udbuddet i de forskellige bydele varierer stærkt - og datagrundlaget herfor således er ret lille.
 
Samlet set er der som nævnt i Berlin som helhed tale om en stigning på 18,5%, men stigningerne er vidt forskellige og spænder fra 3,6% i Marzahn-Hellersdorf til hele 40,7% i Neukölln.
 
Den samlede oversigt over prisudviklingen for hele ejendomme i samtlige bydele i Berlin fremgår af tabellen nedenfor.


 

Berlin som investeringsområde

Berlin som investeringsområde er også i 2015 i fokus. Den stabile økonomiske vækst og det stigende befolkningstal på mere en 1% årligt sikrer Berlin titlen som et attraktivt investeringsområde. Investeringslysten ses ikke længere kun i de traditionelle indre bydele - også flere randområder registrerer stigende efterspørgsel. Og så er investering i projektudvikling rykket i forgrunden som et tydeligt alternativ til de såkaldte Bestandsimmobilien - altså eksisterende ejendomme. Imidlertid er summen af investerede beløb og antallet af transaktioner faldet i 2015. Nogle af forklaringerne på dette tilskrives det mere begrænsede udbud, færre men større investorer, og så det faktum, at ejerskifteskatten (Grunderwerbssteuer) er steget! Men til trods herfor er der blevet omsat for ikke mindre end 7 milliarder euro alene i Berlin, og det svarer til mere end en femtedel af det samlede antal transaktioner i hele Tyskland! 
 

Sjov, men ikke helt unyttig viden

Som afslutning på dette lidt “tungere” nyhedsbrev har jeg samlet lidt blandede facts, så du kan få testet din viden om Berlin og strukturen på ejendomsmarkedet.
 
Vidste du f.eks. at…
  • De største lejligheder finder man stadig i det gamle borgerlige Vestberlin - Charlottenburg -Wilmersdorf og Steglitz-Zehlendorf, hvor lejligheder i gennemsnit ligger på 105 m2
     
  • De mindste lejligheder finder man til gengæld i de nye up-coming østområder Friedrichshain-Kreuzberg og Neukölln, hvor gennemsnitsstørrelsen er omkring 50 m2.
     
  • Den højeste gennemsnitlige leje pr. mfindes stadig i Mitte, ved Hackescher Markt. Her ligger lejen gennemsnitligt på 13,70 euro/m2. Den laveste gennemsnitlige leje findes ikke overraskende i Marzahn-Hellersdorf, hvor den ligger på ca. 5,80 euro/m2.
     
  • Sjovt nok findes den højeste lejeprisstigning i Lichtenberg (Rummelsburg). Den er på hele 17,8%. Den laveste er registreret i Treptow-Köpenick, Müggelheim, hvor lejen ligefrem er dalet med 6,3%.
     
  • Den højeste købekraft ses stadig i Vestberlin. Således i Steglitz-Zehlendorf, hvor den ligger på 5.060,- euro pr. husstand pr. md. Den laveste er registreret i Pankow, hvor den ligger på 2.342,- euro pr. husstand pr. md.
Rapporten giver også en detaljeret gennemgang af den såkaldte Wohnkostenquote for de enkelte bydele. Wohnkostenquote fortæller hvor mange % af den samlede købekraft pr. husstand, der betales for at bo.
  • Ikke overraskende finder man det højeste tal i Mitte ved Hackescher Markt, hvor hele 47,3% af den samlede købekraft går til at bo. Det laveste tal finder man i Pankow, hvor tallet er helt nede på 17,5%
Jeg håber, du blev lidt klogere på det Berlinske ejendomsmarked. Har du fået lyst til at investere (mere) i Berlin eller i andre dele af Tyskland, så tag et kig på ConnectGermany's ejendomme her.
 
Har du spørgsmål eller andet, så send mig altid gerne en mail.
 
Og ønsker du hele ejendomsmarkedrapporten (på tysk) fra Berlin Hyp og CBRE tilsendt, så klikker du blot her.
 
Tak for, at du læste med!

 


Nyhedsbrevet her er lavet i  2016  af 


ConnectGermany ApS
Fjordgade 8
9000 Aalborg




Hanne Birgitte Dalgaard
Indehaver
Til at udsende nyhedsbreve bruger ConnectGermany:

Email Marketing Powered by Mailchimp