Deutsche Bank Research – et kig ind i 2018 på tysk ejendomsprisudvikling i Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamborg, München og Stuttgart.
ConnectGermany ApS

Nyhedsbrev, Februar 2018

Deutsche Bank Studie:

Ejendoms- og lejepriser ser ud til fortsat at stige i de tyske metropoler i 2018

Sådan lyder konklusionen på den seneste markedsresearch fra Deutsche Bank, som har kigget ind i 2018 for byerne Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf og Stuttgart.

Jeg vil i dette nyhedsbrev give et kort resumé af analysen, som er interessant for både nuværende og kommende investorer på det tyske ejendomsmarked.

Samlet set anslås der at mangle ca. 1 mio. boliger i Tyskland, og dette sammenholdt med de fakta, at tilstrømningen til de tyske metropoler er stigende, arbejdsløsheden generelt faldende og den økonomisk samfundsudvikling er sund har resulteret i prisstigninger på helt op til 80% i de store byer og på op til 60% i de mindre byer siden 2009. 

Boligbyggeriet går alt for langsomt, og de hidtidige politisk regulatoriske krumspring har ikke kunnet bremse op for lejeprisstigningerne.


Figur 1: Gennemsnitlige boligpriser i og uden for centrum i de 6 undersøgte metropoler ("Bestand"), Kilde: Numbeo
 

Et kort indblik i 6 tyske metropoler

Frankfurt
Tilflytningen til det tyske finanscentrum Frankfurt stiger årligt med ca. 8.000 personer. Og dette til trods for, at der rent faktisk mangler ca. 50.000 boliger. Prognoser forudser et indbyggertal på over 800.000 i 2027. Trods mange anstrengelser og byggeri af mange tusind nye lejligheder er prisstigningen uomtvistelig. Fra 2009 til 2017 er lejlighedspriserne steget med ca. 68%. Alene i år 2017 med over 15%.

Stuttgart
Stuttgarts geografiske placering vanskeliggør en dynamisk byggeaktivitet. Trods en kun relativ beskeden stigning i indbyggertallet er ejendomspriserne fra 2009-2017 steget til det dobbelte. Det positive økonomiske klima, en geografisk god placering omgivet af mange store og internationale virksomheder samt højtuddannet arbejdskraft fremhæves som en af årsagerne til dette.

Hamborg
I Hamborg er ejendomspriserne siden 2009 steget med ca. 70%. Dog stiger lejepriserne mindre set i sammenligning med de øvrige tyske metropoler. Rimelig aktivitet i byggeriet sammenholdt med det stabile indbyggertal virker dæmpende. Hamborg er derfor et af de ejendomsmarkeder i de analyserede metropoler, som anses for muligvis mere sensibelt i forhold til et stigende europæisk renteniveau.

Düsseldorf
Hovedstad i Nordrhein Westfalen - den tyske delstat med største befolkningstæthed. Her er indbyggertallet siden 2009 blot steget med ca. 6% og dermed mindre end i de øvrige metropoler. Imidlertid falder tomgangstallet og ligger i dag på 1,7 %. Byggeaktiviteten i Düsseldorf er god, men samme sensibilitet som er gældende for Hamborg i forhold til stigende renteniveau påpeges her. Generelt forventes dog også i Düsseldorf på baggrund af den generelle økonomiske vækst i Tyskland en fortsat stigning i ejendoms- og lejepriser.

Berlin
I den tyske hovedstad er efterspørgslen langt større end udbuddet kan efterkomme. Der bygges alt, alt for lidt til at kunne efterkomme efterspørgslen på boliger. De lange sagsbehandlingstider for byggetilladelser er sammen med mangel på betalbare byggegrunde nogle af årsagerne til den relativt moderate byggeaktivitet i byen. Priserne i Berlin er målt i forhold til de øvrige metropoler stadig relativ lave. Der tales stadig om et "Nachholbedarf" (efterslæb). Prisudviklingen er imidlertid ikke til at tage fejl af. Alene i år 2017 er de steget i gennemsnit med 10%.

München
München har længe haft nogle af Tysklands højeste kvm-priser. Og faktum er stadig, at man i Berlin kan købe 3 parcelhuse for det blot 1 enkelt parcelhus koster i München. Også her mangler der tusindvis af boliger. Tomgangstallet er praktisk talt 0, og ejendomspriserne er siden 2009 mere end fordoblet. I samme tidsrum steg indbyggertallet fra 1,36 mio. til 1,53 mio. Også her går byggeriet alt for langsomt til at kunne efterkomme behovet for boliger.
 

Hvad kan true de boomende ejendomspriser i metropolerne?

For alle metropoler konkluderer analysen fortsat stigende ejendomspriser i de kommende år. Imidlertid vurderes det, at 4 faktorer kan sætte en stopper eller i hvert fald begrænsning for den opadgående prisudvikling:
  1. Kraftig stigning i udbuddet af boliger, som resulterer i tomme boliger
  2. Fald i efterspørgslen på boliger
  3. Stigning i efterspørgslen på lejeboliger i stedet for ejerboliger
  4. Stigning i renteniveauet fra den europæiske centralbank
Analysen anser det for sandsynligt, at de første 3 faktorer aller tidligst kan opfyldes i fra 2020. Den 4. faktor er den, som rapporten anser for den mest sandsynlige risikofaktor i forhold til ejendomspriserne. Imidlertid er det et faktum, at der i mange af de tyske byer er en reel boligmangel, og Deutsche Bank anser det faktum, for at vægte mere end en eventuel rentestigning i forhold til købelysten. En rentestigning ventes derfor ikke umiddelbart at have afgørende betydning på efterspørgslen og dermed prisudviklingen.

Konklusionen er sammenfattende, at den tyske økonomi er sund, det tyske ejendomsmarked som helhed er fortsat i positiv udvikling, og at interessen for investeringer i Tyskland fortsat er uændret.

Er du interesseret i at læse rapporten i sit fulde omfang (på tysk) fra Deutsche Bank Resarch, så sender jeg den gerne til dig som pdf. Du kan bestille den her ved at klikke her.

Pssst: Vidste du, at ConnectGermany har netværk i hele Tyskland?  Ønsker du at købe ELLER sælge din feriebolig, din hele ejendom, udlejede lejlighed eller dit feriehus, så kan vi hjælpe dig - på DANSK!

Du er altid velkommen til at henvende dig helt uforpligtende for en snak eller et godt råd!









Hanne Birgitte Dalgaard
Indehaver


Nyhedsbrevet her er lavet i  2018  af 

ConnectGermany ApS
Fjordgade 8
9000 Aalborg

Til at udsende nyhedsbreve bruger ConnectGermany:

Email Marketing Powered by Mailchimp