Den tyske hovedstad er stadig fuld af dynamik, potentiale og god mulighed for en fornuftig placering af dine penge. Den årligt ventede boligmarkedsrapport er offentliggjort. Med sin detaljerede analyse af ejendomsmarkedet giver den mulighed for at danne sig et differentieret billede af relevante segmenter og boligområder. Læs med, når jeg traditionen tro sammenfatter den på dansk og ser, hvordan det er gået i forhold til de ejendomme ConnectGermany har solgt.
ConnectGermany ApS

Nyhedsbrev, Februar 2017

 
"Berlin vækster fortsat, stadig stor variation inden for ejendomme, endnu flere nybyggerier" ....er blot nogle af konstateringerne i den nyeste boligmarkedsrapport fra CBRE og Berlin Hyp, som jeg traditionen tro hvert år kigger nærmere på og opsummerer på dansk.

Noget af det, jeg særligt elsker ved Berlin, er dens dynamik, uforudsigelighed og evne til at overraske. Hvert år, når jeg læser den lange og årligt ventede boligmarkedsrapport fra Berlin Hyp AG og CBRE GmbH med sin detaljerede analyse af ejendomsmarkedet fordelt på de i alt 190 forskellige postnumre i Berlin, så tager jeg mig selv i at undres over, hvordan stadigt nye områder blomstrer, hvordan normale klichéer omkring ejendomsmarkedet ofte sættes ud af spil, og hvordan det kribler i mig for at gå på opdagelse og investere (mere) i denne helt særlige by.

Med udgangspunkt i den 75 siders lange rapport, vil jeg i dette nyhedsbrev kigge på udviklingen indenfor udlejningspriser for lejligheder, og købspriser for hele ejendomme. Jeg vil særligt kigge på købsprisudviklingen for ejerlejligheder, der jo er ConnectGermany's hovedområde. Og så vil jeg denne gang specifikt trække flere af de bydele/ejendomsprojekter ud, hvor jeg gennem tiden har kunnet tilbyde ejerlejligheder, og hvor flere af mine kunder – som det vil vise sig – har gjort nogle rigtig gode indkøb. 
 

Udlejningsboliger (ikke møblerede)

Som noget nyt i år behandles permanent udlejede lejligheder og møblerede udlejede lejligheder separat. Tallene for disse kan altså ikke direkte sammenlignes med tidligere år.

Også i år er lejepriserne i Berlin steget – gennemsnitligt for Berlin med 5,6% svarende til 9 €/m2. Det er stadig det laveste niveau målt i forhold til de øvrige Top 7 byer (Düsseldorf, Frankfurt a.M, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) – dog haler Berlin ind på Düsseldorf, hvor lejen gennemsnitligt ligger på 9,67 €/m2 og dermed 7,4% højere end Berlin.

Der er stadig et stykke op til fx Hamburg, hvor lejen ligger gennemsnitligt på 10,46 €/m2 - altså 16,2% højere. I denne forbindelse er det vigtigt at huske, at netop Hamburg og Berlin adskiller sig fra de øvrige Top 7 byer på den måde, at de begge samtidig er delstater. Strukturen og de kommunale grænser er derfor anderledes, og talmaterialet dækker således også i større omfang end eksempelvis Frankfurt og München over opland, hvor lejen typisk er lavere.

Kigger man således på Berlins centrale bydele – Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg og Mitte med i alt 972.000 indbyggere, så ligger lejen faktisk gennemsnitligt på 10 €/m2.

Den højeste lejeprisstigning findes i områder med typisk mindre boliger – Neukölln og Marzan-Hellersdorf. De højeste lejepriser finder man dog stadig i de centrale bydele – Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf og Friedrichshain-Kreuzberg, hvor man gennemsnitligt kan opnå hhv. 10,48 €/m2, 10,21 €/m2 og 11,04 €/m2

Vigtigt er det imidlertid at bemærke, at der i alle Berlins bydele stadig eksisterer et særdeles prisvenligt og relativt homogent lejeniveau på tværs af bydele – eksempelvis er der prismæssigt mellem de billigste lejligheder i Marzahn-Hellersdorf (5,20 €/m2) og de billigste lejligheder i Charlottenburg-Wilmersdorf (6,92 €/m2) ikke den store prisforskel. I typisk berlinsk stil er og planlægges fortsat at sørge for et udbud til befolkningsgrupper med lav købekraft.

Den samlede oversigt over lejeprisudviklingen over samtlige bydele i Berlin fremgår af tabellen nedenfor:



Hele boligejendomme

Generelt er udbuddet af hele ejendomme temmelig begrænset i Berlin. De, der har en ejendom beholder den, og det er igen tydeligvis med til at drive prisen opad. Blot 944 hele ejendomme kan analyseres i rapporten. Hele 2.253 €/m2 svarende til en stigning på ikke mindre end 15,7% i forhold til sidste år, skal der i dag findes, hvis man gerne vil investere i en hel boligejendom. Den højeste m2-pris finder man i Charlottenburg-Wilmersdorf (2.854 €/m2). Største %-vise stigning finder man i Lichtenberg, hvor priserne i gennemsnit er steget 25,5%.

Da antallet af udbudte hele investeringsejendomme i visse bydele er ret begrænset, viser grafikken kun den gennemsnitlige prisudvikling for de enkelte bydele. De procentvise stigninger, som fremgår af tabellen, bør man derfor efter min mening tage med et vist forbehold, da udbuddet i de forskellige bydele varierer stærkt - og datagrundlaget herfor således er ret lille.


 


Ejerlejligheder

Købspriserne for ejerlejligheder er også i år steget kraftigt. Hele 3.289 €/m2 skal der i dag gennemsnitligt i Berlin betales for en ejerlejlighed – svarende til en stigning på 9,6%. 

Købspriserne er stigende i alle bydele og indenfor såvel laveste som højeste markedssegment. Dyreste m2-pris finder man i det øvre segment i Mitte, hvor der skal betales op til 7.534 €/m2 – en stigning på 8,3% - i forhold til sidste år. Største %-vise stigning finder man i dette segment imidlertid i Lichtenberg, hvor stigningen har været på hele 29,7%. Gennemsnitligt er købspriserne steget mest i Spandau – 23,7% – dog tæt efterfulgt af igen Lichtenberg med en stigning på 23%. Bemærkelsesværdigt er, at i Lichtenberg har stigningen i laveste segment kun været på 3,3%. Forskellen mellem højeste og laveste segment er intet sted større end i Lichtenberg. 

Udover Lichtenberg bliver de 3 såkaldte Innenstadtbezirke fremhævet – Mitte, Friedrichshain- Kreuzberg og Charlottenburg- Wilmersdorf.

Mitte fører an. Her koster en ejerlejlighed i gennemsnit 4.139 €/m2, tæt forfulgt af Friedrichshain-Kreuzberg, hvor der i dag skal betales 3.926 €/m2 for en ejerlejlighed. På 3. pladsen finder man Charlottenburg-Wilmersdorf, hvor prisen i gennemsnit ligger på 3.713 €/m2.

Den samlede oversigt over købsprisudviklingen for samtlige bydele i Berlin fremgår af tabellen nedenfor: 

 

De sidste 8 år...

For overblikkets skyld (og lidt for sjov) har jeg kigget på prisudviklingen for særligt ejerlejligheder i de berlinske bydele gennem de seneste 8 år, hvor jeg har haft adgang til boligmarkedsrapporten. 

Det er der kommet denne fine grafik ud af:


ConnectGermanys ejendomme set i lyset af rapporten...

De fleste af ConnectGermany's ejendomme befinder sig (stadig) i det tidligere Østberlin – I bydelene Friedrichshain, Mitte, Pankow (Prenzlauerberg og Weissensee) og Lichtenberg. 

Når jeg udsøger mig ejendommem har og er det stadig meget vigtigt for mig at kigge på udbyderens referencer og kvaliteter. Men jeg må indrømme, at jeg også rigtig godt kan lide at lede efter potentiale for en god og sikker investering. Derfor bruger jeg også en del tid på at læse om lokalplaner for bydelene og cykle rundt i områderne for ved selvsyn at danne mig en fornemmelse. Det er på den samlede baggrund, at jeg udvælger ejendomme til mine kunder, men det er også af den grund, at jeg langt fra kan tilbyde alt i Berlin.
 

Lichtenberg

Lichtenberg beskrives i rapporten også som ”Berlin im Kleinen” (Berlin i mini), da denne bydel på fornemste vis afspejler kontrasterne i Berlin. Og bydelen rykker i følge rapporten mere og mere i fokus hos både boligsøgende og projektudviklere pga. af områdets infrastrukturelle gode karakter, masser af grønne områder og nem adgang til Berlins centrum. Bydelen kaldes også Berlins hotspot. 

I Lichtenberg har ConnectGermany for år tilbage haft et saneringsprojekt i eksempelvis Fanningerstr., og i dag har jeg et meget spændende nybyggeriprojekt i Lückstr.

Jeg bliver rigtig glad, når jeg læser, at området omkring Stadtpark Lichtenberg, som ligger blot ca. 1.5 km fra Fanningerstr (og i øvrigt også meget tæt på Pettenkoferstr. i Friedrichshain, hvor jeg også havde en skøn ejendom) særligt fremhæves i rapporten. 

Desuden fremhæves området omkring Weitlinstr og Rummelsburg med postnr 10317, hvor der i dag er masser af projektudvikling og en sund blanding af urban stemning, grønt og vand. Og det er netop her ConnectGermany i projektet Lichtenhain i Lückstr. kan tilbyde et stort og varieret antal af ejerlejligheder, stadtvillen etc. i mange prisklasser.

Læs mere om projektet Lichtenhain her



Mitte

Mitte er spitze-beliggenhed med boomende boligområder. Som følge af krig og historisk opdeling af byen i øst/vest findes der stadigt her masser af ejendomsinvesteringspotentiale - store kun ekstensivt udnyttede arealer i form af banearealer, industrigrunde og utidssvarende efterkrigstidsbyggeri, hvor der stadig kan byudvikles. Så bestemt en bydel, der stadig er interessant, og hvor priserne og potentialet taler for sig selv. I Mitte har ConnectGermany bl.a. haft et fredet saneringsprojekt i Torstr. 

I rapporten fremhæves primært det såkaldte newcomer-kvarter omkring Humbolthain. Men også området omkring Unter den Linden og Rosenthaler Platz, hvor netop Torstr. befinder sig trækkes særligt frem som et område med absolut positiv udvikling på alle plan. Og der skal heller ikke mange gåture til i området, inden man er overbevist om netop denne bydels mange kvaliteter og helt specielle stemning, synes jeg.
 

Pankow – Prenzlauer Berg og Weissensee

Særligt Prenzlauer Berg har gennem tiden været danskernes foretrukne bydel. Det var her bysaneringen for alvor tog fart efter genforeningen. Prenzlauer Berg er masser af Berlin, og så er den er også pæn. I rapporten fremhæves et nyt lokalområde – nemlig området omkring Prenzlauer Allee – særligt postnr 10405. De seneste års projektudviklinger har gjort sig tydeligt bemærket i området, der har udviklet sig særdeles attraktivt. 

Netop der havde ConnectGermany i sin tid et meget populært kernesaneringsprojekt i Prenzlauer Allee og et nybyggeri i Emmanuelkirchstr. Så igen er det dejligt at se, at der er gjort nogle gode indkøb her.

Grænsende lige op til det pulserende Prenzlauer Berg er Weissensee blevet bydelen, der foretrækkes af flere og flere, som samtidig ønsker afslappethed, grønne arealer, vand, store gårdmiljøer og historisk og moderne arkitektur og atmosfære. Alt sammen uden lang vej til indkøbsmuligheder, fritidsaktiviteter, hyggelige caféer og gode offentlige transportmuligheder. Netop Weissensee med postnr. 13086 fremhæves i rapporten som et roligt boligområde med en sund blanding af erhverv og bolig i kombination med idyl i området omkring den store sø Weissen See, der har lagt navn til kvarteret. 

Og det er lige her, du aktuelt finder et særligt boligprojekt, som kombinerer Altbau med nybyggeri. 

Læs mere om dette boligprojekt, May&Nielsen, her.
 

Friedrichshain-Kreuzberg

Friedrichshain er det område, hvor jeg selv bor. Det er opdelt mellem Kreuzberg syd for Spree og Friedrichhain nord for Spree. Friedrichshain er spraglet. Det er en ung bydel med masser af kontraster. I Friedrichshain bor man tæt – tættere end i nogen anden bydel i Berlin. 

I de seneste år har det i boligmarkedsrapporten typisk været Kreuzberg-bydelen, som har været fremhævet. I år ses en positiv udvikling på begge sider af Spree, men særligt fremhæves området nord for Spree denne gang – altså Friedrichshain-bydelen. Og det er særligt glædeligt, at postnr. 10245 fremhæves. Området ligger ved Ostkreuz og netop der, hvor flere af ConnectGemany's kunder i de senest år har investeret fx i projektet Revaler Spitze. 

Det boomer stadig i Friedrichshain med masser af udvikling i form af boliger, grønne områder og erhverv. Her er altid noget at kigge på og her kommer også flere spændende ejendomsprojekter.
 

Sjov, men ikke helt unyttig viden

Som afslutning på dette lidt “tungere” nyhedsbrev har jeg igen samlet lidt blandede facts, så du kan få testet din viden om Berlin og strukturen på ejendomsmarkedet. 

Vidste du fx at…
  • De største lejligheder finder man i det gamle borgerlige Vestberlin – nærmere betegnet Wannsee i Steglitz-Zehlendorf, hvor lejligheder i gennemsnit ligger på 106 m2.
  • De mindste lejligheder finder man til gengæld i det nye upcoming østområde Lichtenberg i Malchow-kvarteret. Her er gennemsnittet omkring 56 m2.
  • Den højeste gennemsnitlige leje findes stadig i Mitte, ved Hackischer Markt. Her ligger lejen gennemsnitligt på 13,80 €/m2. Den laveste gennemsnitlige leje findes ikke overraskende i Marzahn-Hellersdorf, hvor den ligger på ca. 5,75 €/m2
  • Den højeste lejeprisstigning finder man ved Humbolthain i Mitte, hvor der er registreret en stigning på ikke mindre end 47%(!!) I Friedrichshain-Kreuzberg, som ellers er et at de mest populære områder pt. er det højeste lejeprisfald registreret ved Prinzenstr. (i Kreuzberg). Hele 16,8% er den her dalet i forhold til sidste år 
  • Den højeste købekraft ses stadig i Vestberlin. Således i Steglitz-Zehlendorf, hvor den ligger på 4.953 €/per husstand/måned Den laveste er sjovt nok registreret i Mitte, hvor nogle af de dyreste priser og udlejningspriser ellers findes. Omkring Sprengelkiez ligger den på 2.295 € pr. husstand pr. måned.

Rapporten giver også en detaljeret gennemgang af den såkaldte Wohnkostenqote for de enkelte bydele. Wohnkostenquote fortæller hvor mange % af den samlede købekraft pr husstand, der betales for at bo.
  • Ikke overraskende finder man det højeste tal i Mitte ved Hackesher Markt , hvor hele 46,7% af den samlede købekraft går til at bo. Det lavest tal finder man i år i Marzahn-Hellersdorf, hvor tallet er helt nede på 17,2%
Jeg håber, du blev lidt klogere på det Berlinske ejendomsmarked. Har du fået lyst til at investere (mere) i Berlin eller i andre dele af Tyskland, Polen eller mit helt nye område Wien, der i øvrigt ligner meget Berlin, så tag et kig på ConnectGermany's ejendomme her.

Har du spørgsmål eller andet, så send mig altid gerne en mail.

Og ønsker du hele ejendomsmarkedrapporten (på tysk) fra Berlin Hyp og CBRE tilsendt, så klikker du blot her.
 
Tak for at du læste med helt her til ;-)!

 

Nyhedsbrevet her er lavet i  2017  af 


ConnectGermany ApS
Fjordgade 8
9000 Aalborg




Hanne Birgitte Dalgaard
Indehaver
Til at udsende nyhedsbreve bruger ConnectGermany:

Email Marketing Powered by Mailchimp